Mieszkanie przed ślubem – co się komu należy?

Wiele par jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego kupuje własny lokal mieszkalny. Często takiego nabycia dokonuje tylko jedna strona związku partnerskiego. Dopóki w związku jest dobrze, problemu nie ma. Ale w przypadku rozstania rodzi się pytanie, czy i w jakim stopniu taki zakup wpływa na wzajemne stosunki majątkowe małżonków.  

Małżeński ustrój majątkowy

Musi być najpierw trochę teorii, żeby dało się zrozumieć wymiar praktyczny.

Zawarcie związku małżeńskiego tworzy tzw. ustawową wspólność majątkową. Od tej pory funkcjonują trzy rodzaje majątku: majątek wspólny małżonków, majątek osobisty męża oraz majątek osobisty żony. Do małżeńskiej wspólności majątkowej wchodzą wszystkie przedmioty nabyte w małżeństwie – obojętnie czy przez oboje małżonków, czy tylko przez jedno z nich. Nie tylko. Wspólność obejmuje także pobrane dochody z pracy (i z działalności gospodarczej), ale także dochody z majątku wspólnego i z majątków osobistych małżonków.

To jest zasada. Zatem – jako wyjątek – wszystko inne nieobjęte wspólnością ustawową należy do majątku osobistego każdego z małżonków. Koniecznie trzeba zapamiętać, że kodeks wymienia, co jest majątkiem osobistym. Co nie jest wymienione, należy do majątku wspólnego. Zatem majątek osobisty każdego z małżonków obejmuje np. przedmioty nabyte przed ślubem, odziedziczone, otrzymane jako darowizna albo służące zaspokajaniu osobistych potrzeb, a także – przedmioty nabyte w zamian za majątek osobisty.

Zakup mieszkania przed ślubem

A zatem jeśli przed ślubem mieszkanie kupił tylko jeden z przyszłych małżonków, stanowi ono jego majątek osobisty. I nie ma znaczenia, że mieszkanie było przeznaczone do wspólnego zamieszkania. Po prostu zakup jest dokonywane przed powstaniem małżeńskiej wspólności majątkowej. Współmałżonek nie ma żadnych praw własnościowych.

Jeżeli jednak zakupu przed ślubem dokonali oboje przyszli małżonkowie, to takie mieszkanie… też nie wchodzi w skład majątku wspólnego. Działa ta sama zasada – transakcja została dokonana przed ustanowieniem ustroju wspólności majątkowej.

W tym drugim przypadku mieszkanie zalicza się do majątków osobistych na zasadzie “normalnej” współwłasności, czyli ułamkowej. Rzecz jasna, to samo dotyczy każdej nieruchomości.

Zakup mieszkania w trakcie małżeństwa ze środków mieszanych

Sytuacja się komplikuje, jeśli mieszkanie kupiono po ślubie w części za pieniądze wspólne, a w części za pieniądze z majątku osobistego jednego z małżonków. Takie mieszkanie staje się zatem w części majątkiem osobistym małżonka oraz wchodzi do majątku wspólnego. Dochodzi zatem niejako do prawnego “podzielenia” udziałów – stosownie do tego, jaka część środków na zakup pochodziła z majątku wspólnego, a jaka – z osobistego. W praktyce nigdy nie spotkałem się z taką sytuacją. Zdecydowana większość par kupuje mieszkanie do majątku wspólnego, a to, co zostało zapłacone z majątku jednego z małżonków, staje się tzw. nakładem.
Jeśli kiedykolwiek dojdzie do podziału majątku, ten nakład będzie się należał małżonkowi, który wydał pieniądze z majątku osobistego.

Kupno mieszkania przed ślubem a rozliczenia małżonków

Tak jak wspomniałem we wstępie, problem się zaczyna, kiedy ludzie się rozstają i chcą się rozliczyć. W przypadku prawa do mieszkania wspólnego co do zasady prawo “dzieli się na pół”, czyli jeden małżonek bierze mieszkanie i spłaca drugiego. Z mieszkaniem “przedmałżeńskim” jest dużo większy kłopot, ponieważ powstają tzw. nakłady.

Nakłady to wszystko to, co wydano na majątek – albo z majątku własnego, albo ze wspólnego. Nie tylko wydatki, ale też nakład pracy. Poniżej jest omówienie wszystkich trzech możliwości.

Nakłady z majątku osobistego na majątek wspólny

Jeśli małżonek czynił nakłady na wspólne mieszkanie (np. poprzez wpłatę części pieniędzy na zakup mieszkania), to przy podziale wartość nakładu musi niejako “wrócić” do tego małżonka. Może to być pomniejszenie spłaty o wartość nakładu, jeśli to temu małżonkowi ma być przyznana własność, albo poprzez zwiększenie wysokości spłaty przez drugiego małżonka.

Przykładowo – jeden z małżonków wydał 200.000zł z własnego majątku na zakup mieszkania, a potem małżonkowie razem wydali ze wspólnych pieniędzy 400.000zł. Przy podziale małżonek, którzy uczynił nakład, otrzyma połowę z 400.000zł oraz zwrot całego nakładu 200.000zł – albo w postaci zmniejszenia własnej spłaty, albo zwiększenia spłaty współmałżonka.

Nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty

Każde z małżonków musi zwrócić wydatki i nakłady z majątku wspólnego na własny majątek osobisty. Nie dotyczy to wydatków koniecznych albo takich, które były przeznaczone na przedmioty przynoszące dochód. Chodzi o to, że w sytuacji, gdy małżonkowie wydadzą pieniądze wspólne na mieszkanie jednego z małżonków, ale takie, które przynosi dochód, to takie należności niejako się kompensują. Wynika to z przytoczonej wcześniej zasady, że dochód z majątku, nawet z majątku osobistego, zawsze zasila majątek wspólny. Mamy zatem do czynienia ze swoistą inwestycją i skonsumowaniem owoców tej inwestycji.

Nakładów z majątku osobistego na majątek osobisty

Nakłady pomiędzy majątkami osobistymi małżonków nie podlegają przepisom prawa rodzinnego i są rozliczane zgodnie z przepisami prawa cywilnego w drodze odrębnego postępowania cywilnego.

Ta zasada obowiązuje jednak tylko wówczas, gdy tego rodzaju nakłady są wyższe niż wynikające z prawa rodzinnego wzajemne majątkowe obowiązki małżonków – przede wszystkim w zakresie pomocy i przyczyniania się do zaspokajania potrzeb rodziny. Małżonkowie bowiem, nawet jeśli mowa o ich majątkach osobistych, nie są traktowani jak obce osoby. Co jest logiczne, zważywszy na szczególną więź, która ich łączy.

Przedawnienie roszczeń o zwrot nakładów

Zwrot poczynionych nakładów oraz wydatków nie ulega przedawnieniu. Ale dotyczy to wyłącznie wydatków obejmujących rozliczenia z majątkiem wspólnym. Roszczenie o rozliczenie nakładów sąd rozpoznaje tylko na wniosek, a możliwość dochodzenia roszczenia wygasa, jeśli nie zostanie zgłoszone w trakcie postępowania o podział majątku wspólnego. Zatem po dokonaniu podziału roszczenie co do zasady nie będzie mogło być zgłaszane przed sądem.

Jeśli chodzi o nakłady rozliczane na podstawie przepisów prawa cywilnego, a więc takich, które czynione są z majątku osobistego na majątek osobisty, to przedawniają się ona na zasadach ogólnych, czyli w ciągu 6 lat. Do dziś nie została jednoznacznie rozstrzygnięta kwestia, jakie przepisy wchodzą tu w grę – dotyczące współwłasności ułamkowej czy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Ta druga koncepcja występuje zdecydowanie rzadziej, jakkolwiek może się wiązać z “przesunięciem” daty przedawnienia na czas rozstania. W praktyce cały ciężar decyzji spadnie na sąd.